Порядок покупки квартир на вторичном рынке

На вторичном рынке представлена недвижимость, принадлежащая гражданам. Это означает, что каждая квартира может иметь приличную историю предыдущих сделок, скрытые или зарегистрированные обременения, иные проблемы. Порядок совершения сделки включает следующие этапы:

  1. определение, за счет каких средств будет приобретаться квартира (собственные сбережения, ипотека или потребительский кредит, маткапитал и т.д.);
  2. определение основных критериев сделки – месторасположение объекта, характеристики квартиры и дома, оптимальная цена;
  3. поиск вариантов – самостоятельно, через риэлтора, через интернет, СМИ и т.д.;
  4. проверка юридической чистоты сделки, благонадежности продавца и его представителя, параметров квартиры;
  5. согласование условий сделки с продавцом и его представителем;
  6. подготовка письменного договора купли-продажи, согласование его с банком (при ипотечном кредитовании);
  7. расчет с продавцом (если стороны не договорились о передаче денег после регистрации сделки);
  8. подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ;
  9. получение зарегистрированного договора и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности;
  10. решение вопросов о передаче ключей, выписки предыдущих жильцов и освобождении квартиры.

Естественно, это только примерный алгоритм действий, который может включать множество дополнительных этапов и стадий. На каждом этапе могут встречаться подводные камни, выявить которые можно только при тщательной проверке документов.

Только в редких случаях сделки совершаются самостоятельно, т.е. без обращения к риэлтору, юристу или иному представителю. Насколько оправданы такие услуги? Привлекая юриста или риэлтора к проведению сделки, покупатель вправе рассчитывать:

  1. на помощь при подборе оптимального варианта квартиры;
  2. на проверку документов и личности продавца;
  3. на помощь в согласовании условий сделки, составлении договора и иной документации;
  4. на сопровождение при подписании документов, передаче денег, регистрации в Росреестре или МФЦ.

Учитывая, что для выбора вариантов сейчас можно использовать электронные базы данных в сети интернет, необходимость в услугах представителя существенно снижается. Однако к проверке юридической чистоты сделки действительно лучше привлечь опытного юриста, который разбирается в нюансах гражданского законодательства. Риэлтор поможет устранить риски при выборе безопасного варианта расчетов, возьмет на себя подготовку договора и иных документов.

Однако, даже поручив ведение сделки представителю, покупатель не может устраняться от личной проверки всех факторов. Оплата услуг риэлтора или юриста не дает гарантию, что все риски и проблемы автоматически устраняются. Если же покупка происходит через крупных операторов ипотечного кредитования (например, Сбербанк), необходимость в привлечении риэлтора или юриста не столь велика.

Пакет документов, необходимый для покупки квартиры

Единственный законный способ оформления покупки квартиры на вторичном рынке — это заключение с ее владельцем договора купли-продажи.

До 1 марта 2013 года данный документ подлежал обязательной государственной регистрации. В отношении договоров, заключенных после этой даты, данное требование отменено.

Однако, согласно ст. 551 ГК РФ, обязательной госрегистрации подлежит переход прав собственности на недвижимость к покупателю, что требует обращения в территориальное отделение Росреестра или Многофункциональный центр.

Для проведения покупки квартиры на вторичном рынке рекомендуется придерживаться следующего порядка:

  1. Выбор жилого помещения. При поиске подходящей квартиры, помимо личных предпочтений, свой выбор необходимо основывать также на результатах проверки подлинности документации и качества жилья, следуя вышеуказанным рекомендациям.
  2. Подготовка документов. Определившись с выбором и договорившись с продавцом о цене, перед проведением сделки нужно подготовить пакет необходимых бумаг. В него входят правоустанавливающие, правоподтверждающие и устанавливающие личность документы, паспорт из БТИ, выписка из ЕГРП и т.д.
  3. Составление и подписание договора купли-продажи. Такой документ должен содержать данные, позволяющие однозначно определить предмет сделки (ст. 554 ГК РФ) — адрес помещения, вид, площадь, назначение, цену и т.д. Договор подписывается обеими сторонами. Нотариальное удостоверение купли-продажи не является обязательным, однако, рекомендуется.
  4. Регистрация перехода прав в Росреестре. Заявление для проведения госрегистрации, а также необходимые документы можно подать лично, по почте или в электронном виде. За проведение регистрации взимается госпошлина в размере 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
  5. Получение документов из Росреестра. Регистрация осуществляется в течение 10 рабочих дней, по истечении которых покупатель может получить свидетельство о праве собственности.

Процесс подготовки документов — один из важнейших этапов проведения сделки купли-продажи, от которого будет зависеть итоговый результат. Процедура их сбора является весьма длительным мероприятием.

Большинство требуемых для проведения сделки документов должен предоставить продавец. Именно он отвечает за их получение в госорганах.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и как ее проверить

Так, для заключения сделки купли-продажи квартиры понадобятся следующие документы:

  • Основание возникновения у продавца права собственности (договор дарения/мены/ренты/купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.).
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  • Документы, удостоверяющие личности сторон.
  • Кадастровый паспорт.
  • Экспликация.
  • Поэтажный план дома.
  • Единый жилищный документ.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Копия финансового лицевого счета.
  • Нотариально заверенное согласие супруга (при приобретении квартиры в браке).
  • Расширенная выписка из ЕГРП.
  • Отчет об оценке квартиры.

Как минимизировать риски?

Наиболее распространенным порядком оплаты по договору купли-продажи (далее – ДКП) недвижимости является полный расчет после государственной регистрации перехода права собственности. Данный порядок минимизирует риски для сторон сделки. И если одна сторона противится расчету в таком порядке, стоит задуматься о добросовестности намерений такой стороны.

В случае если продавец настойчиво предлагает произвести расчет в день подачи документов в Росреестр, не стоит соглашаться на такие условия, поскольку Росреестр может не зарегистрировать сделку. В таком случае покупатель останется и без денег, и без недвижимости.

Подготовка к сделке со стороны покупателя

Прежде чем выбирать вариант для покупки, покупателю нужно определиться со следующими моментами:

  • какую именно квартиру он хочет приобрести на вторичном рынке (месторасположение, количество комнат, общая и жилая площадь, этажность, серия и тип дома, и т.д.);
  • максимально возможная цена, которую готов уплатить покупатель;
  • источники финансирования сделки (в частности, нужно заранее получить одобрение суммы ипотечного кредитования через банк, чтобы не столкнуться с отказом после выбора итогового варианта);
  • состав лиц, участвующих в сделке на стороне покупателя (квартиру можно приобрести в личную собственность, либо на праве совместного или долевого владения);
  • иные моменты, влияющие на порядок совершения сделки.

Также нужно убедиться, что личные документы покупателя готовы для сделки. Например, если не своевременно обменять паспорт по достижении 20 или 45 лет, его нельзя использовать для подтверждения личности. Поэтому заменой паспорта лучше заняться еще до выбора варианта квартиры и согласования условий сделки.

Поиск вариантов

Найти подходящий вариант можно случайно – по рекомендации друзей или знакомых, увидев объявление в бесплатной газете и т.д. Однако в большинстве случаев выбор предстоит делать из множества предложений на вторичном рынке:

  1. через базу данных агентства недвижимости или частного риэлтора;
  2. через онлайн-сервисы в сети интернет (например, Авито, ДомКлик, ЦИАН и т.д.);
  3. через представителя, которому предоставлены такие полномочия.

Преимуществом поиска через агентство недвижимости может являться предварительная проверка документов на квартиру риэлторами. Однако обычно риэлторы подбирают вариант также через ресурсы в сети интернет, поэтому необходимость в их услугах не столь очевидна.

При поиске варианта через сайты нужно обратить внимание на следующие факторы:

  • насколько подробно указана информация о квартире и доме (год постройки, количество лет во владении продавца, количество собственников и прописанных лиц, скрин технического паспорта или плана, и т.д.);
  • характеристика квартиры (площадь, количество комнат, наличие перепланировок и т.д.);
  • реальные фотографии квартиры, скрины технической документации;
  • длительность продажи квартиры, существенное снижение первоначальной цены (это может свидетельствовать о проблемах с документами или самой квартирой, при которых покупатели отказываются от сделки);
  • иные критерии.

Всегда нужно выбирать несколько вариантов, не соглашаясь только на первое понравившееся предложение. Так как окончательное решение будет принято после доскональной проверки документов и осмотра объектов, не исключено, что первоначальный список вариантов существенно изменится.

Прежде чем приступать к проверке документов, нужно оценить реальное состояние квартиры, ее соответствие заявленным характеристикам. Для этого нужно согласовать с продавцом или его представителем место и время просмотра. Если предстоит просмотр множества вариантов, желательно оптимизировать временные затраты – согласовать сразу несколько вариантов для просмотра в одном районе на один день или вечер.

При осмотре квартиры нужно обратить внимание на следующие нюансы:

  1. сравнить заявленные характеристики объекта с реальным расположением комнат, степенью благоустройства и качеством ремонта, и т.д.;
  2. оценить по технической документации, не проводилась ли в квартире перепланировка или  переустройство (если такие работы не были согласованы, покупатель столкнется с дополнительными проблемами уже после регистрации сделки);
  3. реальное состояние квартиры, примерный перечень затрат на предстоящий ремонт.

Как происходит передача денег за квартиру при купле-продаже

Если в квартире отсутствует даже минимально приличный ремонт, либо на потолке и стенах видны следы заливов, это можно использовать для существенного снижения цены.

Не рекомендуется давать окончательное согласие на покупку сразу при осмотре квартиры. Дело в том, что большинство продавцов сразу попросят внести задаток или аванс, гарантирующий совершение сделки. Даже если сумма задатка будет небольшой, вы можете потерять ее, если впоследствии измените решение и подберете другой вариант. Желательно оформлять соглашение о задатке только после тщательного сравнения и изучения всех вариантов.

Если покупатель остановил свой выбор на конкретном варианте, может потребоваться оформить соглашение о намерениях или о внесении задатка. Это нужно для того:

  • чтобы собственник снял свое предложение с продажи, не искал других покупателей;
  • чтобы продолжить согласование условий сделки по конкретному варианту;
  • чтобы представить документы по сделке в банк для согласования ипотеки.

Во внесении задатка нет ничего страшного, если вы уже определились с вариантом квартиры. В соглашении будет указано, на каких условиях передаются деньги. Если предоплата указана как задаток, при отказе продавца от сделки деньги будут возвращены в двойном размере. Если же от заключения договора откажется покупатель, задаток останется у продавца.

Аванс носит схожий характер, однако при отказе продавца можно требовать возврата только фактически переданной суммы. Если сделка доводится до конца, сумма задатка или аванса учитывается в окончательной стоимости квартиры по договору.

К каким способам чаще всего прибегают на вторичном рынке, а к каким – на первичном?

Самый популярный способ расчетов при покупке на вторичном рынке – через банковскую ячейку.

Он может проводиться в два этапа (с закладкой половины или другой части суммы, а потом оставшихся средств после регистрации). Это безопасный и не слишком дорогой способ, который прекрасно подойдет и в том случае, если вы оформляете купчую в простой письменной форме без заверения у нотариуса. Для более безопасных расчетов рекомендуется взять у продавца расписку после того, как он заберет деньги из ячейки.

Популярны также депозиты нотариусов и безналичные расчеты со счета на счет. На первичном рынке оплата договора долевого участия в строительстве или иного инвестиционного соглашения происходит на счет застройщика. Если предусмотрены расчеты с использованием рассрочки, то оплата может вноситься поэтапно, согласно условиям договора. Иногда оплата вносится и наличными в кассе, но с обязательной выдачей квитанции покупателю.

Расчет по ДКП наличными возможен, когда между сторонами установились доверительные отношения. В данном случае средства могут быть переданы как наличными, так и банковским переводом.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и как ее проверить

Стороны договариваются о моменте расчета: либо при подписании договора купли-продажи, либо после регистрации перехода права собственности. Если стороны имеют семейные или дружественные отношения, такой вариант расчетов допустим. Но в других случаях не рекомендуется заключать сделки на честном слове.

У данного способа расчетов самые большие риски. И покупатель, и продавец несут риск остаться без денег и недвижимости. Продавец может составить заведомо ничтожный договор, на основании которого регистрация невозможна. Сделка не пройдет, а продавец исчезнет с деньгами в неизвестном направлении. Когда стороны договорились передать деньги после регистрации права собственности, есть риск, что покупатель по каким-либо причинам не отдаст деньги продавцу.

Предлагаем ознакомиться  Как проверить надежность Застройщика при покупке квартиры, проверка документов Застройщика, какие документы проверять

В таких случаях возможно взыскание средств в судебном порядке, но судебные тяжбы могут оказаться длительным и сложным процессом.

С 1 января 2015 года появилась возможность расчетов по сделкам через нотариальный депозит. Покупатель переводит деньги на депозитный счет нотариуса. После исполнения условий сделки нотариус переводит деньги продавцу. Либо продавец может получить деньги в кассе банка, где открыт счет на имя нотариуса.

Для этого нужно в ДКП внести отдельное условие. При этом в договоре оговаривается момент, когда продавец может забрать деньги со счета, и когда покупатель вправе вернуть свои средства.

Стоимость нотариальной услуги составляет 0,5% от принятой денежной суммы, но не менее 1 тысячи рублей.

Возможность расчетов с использованием банковской ячейки предусмотрена статьей 922 ГК РФ. В этом случае заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком. В договоре оговаривается срок, на который предоставляется ячейка, и условия доступа к ней.

Покупатель в присутствии продавца вносит на хранение в ячейку денежные средства. Когда условия договора будут выполнены, продавец сможет открыть ячейку и забрать деньги. В свою очередь, банк проверит выполнение условий сделки.

Дополнительные документы для покупки квартиры

Например, продавец сможет открыть ячейку при предъявлении свидетельства или выписки, которые подтверждают переход права собственности.

Стоимость аренды банковской ячейки складывается из выбранного тарифа, размера ячейки и сроков аренды. Цена на аренду ячейки среднего размера варьируется от 70 до 100 рублей в день. К этой цене добавляется стоимость иных услуг банка, предусмотренных заключенным договором.

Аккредитивная форма

Расчеты по аккредитиву предусмотрены статьей 867 ГК РФ. Соблюдается следующий порядок действий:

  1. Стороны заключают договор.
  2. Покупатель открывает счет в банке и вносит стоимость по договору.
  3. Продавец представляет банку документы, которые доказывают выполнение условий сделки.
  4. Банк проверяет документы и переводит деньги продавцу.

Примерная стоимость услуг банка при аккредитивной форме расчетов составляет 2000 рублей. Но к этой стоимости могут добавиться комиссии банка при открытии счета, переводе средств или их обналичивание.

  • Договор счета эскроу предусмотрен статьей 860.7 ГК РФ. По такому договору в банке открывается счет эскроу, куда вносятся деньги. Банк блокирует средства и перечисляет их после передачи объекта недвижимости и при предъявлении правоустанавливающих документов. В данном случае владелец счета не имеет права распоряжаться средствами. Если сделка не состоялась, счет закрывается по истечению сроков и средства возвращаются покупателю.
  • Также при заключении сделок встречается вариант обмена недвижимости с последующей доплатой. В данном случае в договоре указывается стоимость объекта, подлежащего мене, и размер доплаты. Неотъемлемой частью договора является передаточный акт объекта мены. При этом доплату можно произвести в любом порядке расчета (аккредитив, банковская ячейка и т.д.)

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

Основной проблемой, которой стоит опасаться покупателям жилья на вторичном рынке, является возможность оспаривания сделки и последующего лишения их права собственности.

Риска быть лишенным приобретенной недвижимости, как и прочих проблем, можно избежать, учитывая следующие рекомендации по проверке жилья перед его покупкой:

  • Проверка продавца. Необходимо проверить подлинность паспорта, а также попросить представить справку о дееспособности, выданную психоневрологическим диспансером. Если сделка проводится представителем, он должен иметь нотариально заверенную доверенность.
  • Проверка правоустанавливающих документов. Наличие права собственности на квартиру, согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, необходимо проверить подлинность основания приобретения прав — договора купли-продажи, дарения, ренты, свидетельства о наследстве, акт о приватизации и т.п.
  • Проверка на отсутствие притязаний третьих лиц. Осуществляется путем изучения выписки из домовой книги, в которой будут указаны все зарегистрированные в квартире лица. Кроме того, важно проверить выписку из ЕГРП. Такая выписка покажет количество продаж, наличие арестов, обременений и споров в отношении жилья.
  • Проверка качества квартиры. Необходимо изучить документацию (кадастровый и технический паспорт) на предмет соответствия ее реальной площади и планировке помещения. Проведение перепланировки, согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), требует согласования с местным органом самоуправления, а «неузаконенное» переустройство чревато проблемами при регистрации купли-продажи жилья.

itak

В отличие от покупки жилья в новостройках (по договору участия в долевом строительстве), приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель сразу получает право собственности на нее, что является несомненным преимуществом. Однако, несмотря на визуальную надежность сделки купли-продажи, потенциальный собственник жилья несет куда больше рисков быть обманутым, нежели владелец «первички».

Самым рискованным для покупателей жилья на вторичном рынке является возможность приобретения объекта недвижимости по поддельным документам и связанный с этим шанс остаться без квартиры.

А кроме этого, среди самых распространенных рисков при приобретении жилья на вторичном рынке выделяют покупку квартиры:

  • Полученной по наследству, в порядке дарения, ренты и т.д. Эти сделки довольно часто не учитывают прав третьих лиц (например, право на обязательную долю в наследстве), что впоследствии становится основанием для оспаривания купли-продажи, признания ее недействительной, а следовательно — лишения покупателя жилья;
  • С нарушением прав супругов. Если жилье было приобретено в браке, оно считается совместным имуществом мужа и жены, независимо от того, на кого оно оформлено. Для продажи такой квартиры, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), требуется нотариально заверенное согласие второго супруга, при отсутствии которого сделка может быть оспорена;
  • С нарушением прав несовершеннолетних. Если несовершеннолетний ребенок прописан или имеет долю в праве собственности на приобретаемое жилье, то его продажа допустима только с разрешения органов опеки и попечительства;
  • С заниженной стоимостью. Часто, заниженная стоимость указывается в договоре с целью понижения размера налогов, госпошлины и прочих затрат. Однако, в случае, если сделка по тем или иным причинам будет признана недействительной, обратно покупатель сможет получить только ту сумму, которая указана в договоре;
  • По договору дарения. Недобросовестные продавцы, с целью избежать уплаты подоходного налога, предлагают оформить продажу квартиры сделкой дарения. Мало того что такая сделка, согласно ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) является ничтожной (недействительной), она также обязывает к уплате подоходного налога не продавца, по факту получившего прибыль, а самого покупателя.

Основное внимание при подготовке к заключению договора уделяется проверке документов. Если продавец заинтересован в максимально быстром завершении сделки, он не только представит обязательный комплект документации, но и соберет дополнительные справки и формы по запросу покупателя. Ниже разберем, на что нужно обращать внимание при проверке документов, представленных продавцом.

Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит ему на праве собственности. Подтверждающими документами могут являться:

  • выписка ЕГРН, выданная Росреестром или МФЦ;
  • свидетельство о праве, если квартира были приобретена до 2011 года, т.е. до введения в действие реестра ЕГРП (ЕГРН);
  • свидетельство о наследстве;
  • договор купли-продажи, заверенный БТИ или нотариусом, если квартира приобреталась до 1998 года.

Если продавец не может подтвердить право собственности, дальнейшее согласование условий договора бессмысленно. Только собственник недвижимости может распоряжаться объектом.

При проверке правоустанавливающих документов нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. продавец должен получить выписку ЕГРН непосредственно перед совершением сделки (желательно, чтобы с момента выдачи выписки прошло не более 10 дней, а запросить ее может и покупатель);
  2. по требованию покупателя, продавец может запросить расширенную выписку ЕГРН, в которой будут отражены данные обо всех предыдущих сделках с момента постановки объекта на кадастровый учет (покупатель не может запросить этот документ);
  3. сведения выписки ЕГРН должны совпадать с данными паспорта продавца, с характеристиками выбранной квартиры;
  4. если в выписке ЕГРН указаны зарегистрированные обременения, дальнейшее совершение сделки будет под вопросом (например, если зарегистрирован залог по ипотеке, продавец не может распоряжаться квартирой без согласия банка).

По выписке или свидетельству нужно утонить точный состав собственников. Однако даже если квартиру продает единственный собственник, права на квартиру могут принадлежать и его супругу. Например, если объект был куплен в период брака, оба партнера имеют равные права на квартиру, даже если собственность зарегистрирована только на одного владельца. Поэтому для совершения сделки нужно потребовать нотариальное согласие супруга.

По выписке ЕГРН можно проверить и наличие несогласованных перепланировок в квартире. Если графическая часть выписки (план) не совпадает с реальным расположением стен, дверных и оконных проемов, либо по иным характеристикам, могут возникнуть проблемы:

  • даже если строительные работы проведены с соблюдением стандартов и нормативных актов, узаконивать перепланировку предстоит новому собственнику;
  • штрафы за самовольную перепланировку также будут взысканы с нового владельца объекта, так как доказать фактическое время строительных работ практически невозможно;
  • если строительные работы проведены с нарушением требований безопасности, кроме штрафа, новому владельцу придется восстанавливать исходное состояние объекта и возмещать ущерб.

Предъявить какие-либо претензии к прежнему владельцу будет крайне сложно.

Предварительную проверку сведений о собственнике и его правах на квартиру можно провести по сведениям публичной карты Росреестра (если объект был поставлен на кадастровый учет). При заполнении договора нужно точно указать обязательный перечень сведений из выписки ЕГРН или иного правоустанавливающего документа, в том числе кадастровый номер.

Паспорт продавца

По паспорту продавца можно идентифицировать его личность, а, следовательно, убедиться в наличии полномочий на продажу. Как указывалось выше, паспорт должен быть действующим, т.е. своевременно заменен по достижении 20 или 45 лет. Чтобы устранить риски мошенничества, нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. внешний вид паспорта, отсутствие признаков подделки, незаконного внесения данных в содержание документа (например, подчистки в отдельных графах);
  2. соответствие фотографии в паспорте и личности продавца (естественно, нужно учитывать объективные временные причины изменения);
  3. отсутствие признаков вклеивания чужой фотографии.

Реквизиты и сведения паспорта должны соответствовать иным документам, представленным продавцом. Например, с паспортом нужно сверять данные доверенности, правоустанавливающих документов и т.д.

Если на стороне продавца выступают несколько лиц, проверять нужно все паспорта. При участии в сделке ребенка до 14 лет, его данные нужно проверять по свидетельству о рождении. В этом случае подпись за ребенка будет ставить один из его законных представителей (мать или отец, опекун, попечитель и т.д.).

Каждая сторона может вести свои дела через представителя (юриста, адвоката, риэлтора, иных лиц). Чтобы подтвердить и узаконить полномочия представителя, нужно оформить доверенность через нотариуса.

При проверке доверенности нужно обратить внимание на следующие нюансы:

  • соответствие личных данных продавца и представителя по их паспортам;
  • перечень полномочий, которыми обладает представитель (например, отдельно должны оговариваться полномочия на получение денег по сделке, на подписание договора, и т.д.);
  • срок действия доверенности (за пределами этого срока представитель не будет обладать полномочиями);
  • сведения о нотариусе, реестровом номере при удостоверении.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Чтобы проверить, не была ли отозвана доверенность, и выдавалась ли она вообще, можно обратиться в любой орган нотариата. За такую проверку нужно оплатить нотариальную пошлину.

Даже если доверенность представителя соответствует требованиям закона, нужно настоять на личной встрече с продавцом. Это позволит убедиться, что собственник действительно намерен продавать свою квартиру, а не был введен в заблуждение представителем. Если владелец доверенности отказывается организовать личную встречу с собственником, возникает повышенный риск обмана или мошенничества.

При продаже квартиры она должна быть свободна от прав и притязаний третьих лиц. Для установления состава семьи и фактически прописанных лиц, нужно проверить следующие документы:

  1. справку о составе семьи (выдается в миграционном отделе МВД);
  2. архивную справку о составе семьи (в ней отражаются данные обо всех прописках и выписках на жилплощадь);
  3. выписку из домовой книги (такой документ выдается только на старый жилфонд, содержит данные обо всех жильцах).

Какие варианты наиболее безопасны?

К безопасным расчетам можно отнести все, кроме передачи наличными или банковского перевода. Расчеты через нотариальный депозит, аккредитив и эскроу считаются безопасными, потому что исключается возможность завладеть средствами в отсутствие документов, подтверждающих переход права собственности.

  • При наличном расчете и недобросовестности одной из сторон сделки сохраняются высокие риски остаться без недвижимости и без денег. При банковском переводе остаются те же самые риски, но добавляются высокие комиссии за перевод средств, если счета у сторон открыты в разных банках.
  • При аренде банковской ячейки сотрудники банка не несут ответственность за подлинность предоставляемых им документов. Оплата через нотариальный депозит остается безопасным расчетом, но услуги нотариуса считаются дорогими, а при отзыве лицензии банка нотариус ответственность нести не будет.
  • При расчетах по аккредитиву и договору эскроу банки несут ответственность за ненадлежащее исполнение указаний клиентов. Такие расчеты используются в разных странах и считаются безопасными при заключении сделок даже между гражданами разных государств.
Предлагаем ознакомиться  Приватизация кооперативной квартиры 2020 - документы, с чего начать

Аванс и задаток являются средствами платежа по условиям договора. Задаток вносится в качестве подтверждения намерений покупателя в приобретении недвижимости. Впоследствии при покупке задаток может быть зачтен как обеспечительный платеж по договору. Но в случае неоплаты сделка срывается по вине покупателя, задаток остается у продавца. А в случаях, когда сделка сорвалась по вине продавца, задаток в двойном размере возвращается покупателю.

Аванс является предварительной формой оплаты договора. Если продавец отказался продавать объект недвижимости, то аванс возвращается покупателю. Таким образом, аванс имеет форму предоплаты, но не обладает обеспечительной функцией в отличие от задатка.

Условия о задатке и авансе включаются в договор купли-продажи и должны быть выполнены в письменной форме.

При включении в договор условий о задатке следует указать, что задаток является обеспечением исполнения обязательств покупателя. Также необходимо указать на последствия, предусмотренные статьей 381 ГК РФ.

Привлечение юриста или риэлтора к проверке квартиры

При включении в договор условий об авансе, необходимо указать на порядок расчетов: «часть стоимости в размере N передается продавцу в определенные сроки. Оставшаяся часть стоимости передается после определенного события». При этом в тексте договора обязательно нужно указать на полную стоимость объекта недвижимости.

Рассрочка платежа

Возможность приобрести имущество в рассрочку предусмотрена статьей 489 ГК РФ. График оплаты устанавливается по соглашению сторон и прописывается в договоре. До тех пор, пока покупатель не оплатил полную стоимость по договору, объект недвижимости находится в залоге у продавца. При этом необходимо произвести государственную регистрацию такого договора для того, чтобы имущество находилось в обременении.

Если покупатель не производит платежи в пользу продавца, договор купли-продажи подлежит расторжению в судебном порядке.

Выбор варианта расчетов

Если в ходе проверки не возникнет проблем, сторонам нужно выбрать безопасный вариант расчетов. Продавец может получить оплату по договору:

  1. наличными средствами по расписке;
  2. безналичным переводом через банк, иные платежные системы;
  3. наличными средствами через банковскую ячейку (для этого нужно предоставить документы о зарегистрированной сделке);
  4. по аккредитиву;
  5. путем зачисления средств по ипотечному договору;
  6. через нотариуса.

Для покупателя оптимальным вариантом является безналичный расчет, так как не нужно рисковать при снятии наличных, хранении денег дома до момента передачи. При оплате через счета, либо обращении к нотариусу, придется нести дополнительные расходы и комиссии.

Кто несет расходы при заключении соглашения?

Расходы, с которыми придется столкнуться продавцу и покупателю при заключении соглашения о купле-продаже:

  • оплата государственной пошлины;
  • оформление договора купли-продажи;
  • сбор и оформление документов, необходимых для сделки;
  • оплата услуг риэлтора;
  • оплата способа расчета.

Распределение расходов, связанных с заключением сделки, осуществляется по соглашению сторон. Но в практике сложились свои обычаи: кто и за что платит.

  1. Госпошлину за регистрацию права собственности платит покупатель.
  2. Оплата услуг по оформлению ДКП может быть разделена на стороны по равным долям. Если в сделке участвует риэлтор, то он занимается оформлением договора для сторон. И эти услуги оплачивает сторона, которая наняла риэлтора.
  3. Оплата услуг риэлтора может быть разной. Когда его услуги включены в стоимость объекта недвижимости, их оплачивает покупатель. Когда риэлтор берет определенный процент от стоимости сделки, его услуги оплачивает продавец.
  4. Сбор и оформление документов, необходимых для сделки. От документа зависит, кто будет оплачивать его изготовление. За получение кадастрового паспорта и выписок ЕГРН платит продавец. А покупатель платит за подтверждение того, что он не состоит на учетах в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Это необходимо, чтобы продавец убедился, что сделка не будет впоследствии признана недействительной.
  5. Расходы за открытие ячейки, аккредитива или иного способа расчета стороны могут разделить пополам. Либо покупатель сам заплатит за открытие счета в банке.

Заключение договора

Проверив документы и согласовав вариант взаиморасчетов, нужно закрепить все условия сделки в письменном договоре. Законом не утвержден типовой образец договора, поэтому можно его составить самостоятельно, поручить оформление юристу или риэлтору. Удостоверить договор у нотариуса нужно только при продаже квартиры в долевой собственности. В иных случаях обращение к нотариусу является добровольным решением сторон.

В договоре нужно указать следующие данные:

  • дата и место оформления документа;
  • личные и паспортные данные о каждом участнике сделки, их представителях;
  • сведения о квартире – кадастровый номер, адрес, этажность, количество комнат, и т.д.;
  • сведения о правоустанавливающих документах;
  • цена квартиры, согласованная обеими сторонами;
  • порядок взаиморасчетов, в том числе за счет средств маткапитала или кредитования;
  • обязательство продавца о снятии с учета всех жильцов квартиры (может устанавливаться срок, в течение которого продавец обязан выписать всех лиц);
  • порядок несения расходов на регистрацию сделки;
  • иные данные и пункты.

Пока покупатель и продавец не достигнут соглашения по всем условиям сделки, договор не будет подписан.

Если свой вариант договора представил продавец, нужно тщательно изучить его условия. Наиболее распространенными рисками является:

  1. сохранение отдельных обременений по условиям договора (например, продавец может умышленно указать пункт о сохранении права пользования для каких-либо лиц);
  2. продажа квартиры в аварийном или ненадлежащем состоянии, т.е. когда продавец умышленно не раскрывает все проблемы;
  3. наличие несогласованной перепланировки, когда покупатель приобретает квартиру с отступлением от зарегистрированных характеристик.

После согласования условия и подписания договора можно приступать к финальной стадии сделки – регистрации в Росреестре или МФЦ.

Доказательства совершения сделки

Если в договоре содержится условие о расчете до подписания договора, то доказательством оплаты по ДКП будет являться сам договор. При передаче денег наличными — расписка. Если стороны производили расчет по договору эскроу, через нотариальный депозит или аккредитив — банковские документы.

Зачем нужны доказательства оплаты? Через некоторое время после сделки недобросовестный продавец может обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и возвращении недвижимости. И если у покупателя не будут сохранены документы по оплате, то доказать факт передачи денег будет трудно.

Изучение и просмотр вариантов покупки квартиры

Особенно стоит обратить внимание, если между сторонами заключен договор с условием о рассрочке.

За каждый платеж необходимо брать расписку от продавца, либо сохранять платежные документы о переводе денежных средств. Вне зависимости от того, какие отношения сложились между сторонами сделки, следует сохранять все документы, подтверждающие оплату полной стоимости недвижимости.

Регистрация

Стороны могут сами подать документы на регистрацию, либо поручить эти формальности представителям. Процедура регистрации проходит по следующим правилам:

  • сторонам нужно оплатить госпошлину 2000 руб. за переход права собственности (как правило, расходы делятся пополам между продавцом и покупателем, либо стороны выбирают иной вариант распределения затрат);
  • обратиться в Росреестр или МФЦ. заполнить заявление о регистрации, представить договор и передаточный акт, паспорта и правоустанавливающие документы, согласие органа опеки;
  • если квартира ранее не проходила кадастровый учет, продавцу нужно заранее заказать технический план через кадастрового инженера (в этом случае учет будет проведен одновременно с регистрацией).

Регистрационные действия займут от 5 до 12 дней, в зависимости от способа обращения. При сдаче документов, продавец и покупатель получат расписку с указанием места и времени выдачи выписки ЕГРН. Если к договору и представленным документам не возникнет вопросов, покупатель получит выписку ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.

После регистрации договора и перехода права собственности, сведения реестра ЕГРН будут обновлены. Получив выписку из госреестра, новый владелец квартиры сможет:

  1. совершать любые сделки по продаже, дарению, обмену и т.д.;
  2. прописать на жилплощадь членов семьи или иных лиц;
  3. перезаключить договоры на коммунальное обслуживание;
  4. использовать объект недвижимости для обеспечения обязательств (например, при регистрации залога по кредиту);
  5. передавать жилье наследникам по завещанию или по закону.

Если предыдущий владелец не выполнил какие-либо обязательства, новый собственник сможет предъявить письменные требования или иск в суд. Например, если в квартире остались прописанные лица, новый правообладатель может добиться их выписки и фактического выселения через суд. Если продавец не указал о каких-либо технических проблемах, можно взыскать ущерб в судебном порядке.

Если все перечисленные условия при покупке квартиры на вторичном рынке соблюдены, шанс оспаривания сделки или потери денежных средств значительно снижается. Однако полностью устранить все возможные риски можно только при обращении за юридической поддержкой. Особенно это касается этапов проверки документов, составления договора и выбора безопасного варианта взаиморасчетов.

Возможные осложнения

Из рук в руки

Какие документы нужно проверить

После подписания договора купли-продажи и оформления сделки нотариусом, происходят расчеты между покупателем и продавцом. Самый простой способ передать деньги за квартиру из рук в руки, но этот же вариант считается и наиболее опасным.

  1. Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и как ее проверитьКупюры могут оказаться фальшивыми.
  2. Выйдя из офиса нотариуса или любого другого места, вы можете столкнуться с преступниками, которые похитят кейс с наличными.

Для обеспечения безопасности сделки нужно либо нанимать охрану, либо арендовать для сделки переговорную комнату в банке и сразу после получения денег размещать их на депозите или текущем счету. Но это не избавляет, например, от такой проблемы, как передача покупателю части суммы c устным обещанием доплатить недостающее чуть позже. Если это произойдет уже после подписания договора и его регистрации, то проблем не избежать.

Достоинства: Отсутствие формальностей и дополнительных трат.

Недостатки: Большие риски в связи с передачей наличных.

О том, как происходит купля-продажи квартиры за наличный расчет, вы можете узнать здесь.

Банковская ячейка

Доверенность на представителя

Еще один способ обезопасить сделку – поместить деньги в банковскую ячейку. Это очень удобно и за аренду сейфа всего на 3-14 дней, пока длится регистрация договора, придется заплатить не больше 1 тыс. рублей. Наличные будут храниться в сейфе и доступ к нему будет только у покупателя, продавца и у того списка лиц, который будет указан в договоре.

Суть схемы проста:

  1. Покупатель арендует ячейку и помещает в нее всю сумму по договору в день сделки. Делается это обычно в присутствии продавца.
  2. После этого продавец квартиры допускается к сейфу только после предоставления им оригинала договора купли-продажи с отметкой о госрегистрации.

Банк тщательно проверяет эту информацию. Даже если кто-то из участников потеряет ключ от сейфа это не вызовет проблем, поскольку без проверки документов о сделке банк никого не допустит в свой депозитарий. Если сделка сорвется, то покупатель сможет забрать средства в течение недели.

При помощи сейфов совершается львиная доля расчетов на рынке вторичного жилья.

С новостроями все не так просто, там расчеты происходят в офисе застройщика или его посредников либо по безналичному расчету.Для оплаты может быть арендована не одна, а множество ячеек, если сделка сложная и связана с продажей-покупкой других объектов недвижимости.

Достоинства: Дешевый и безопасный способ хранения крупных сумм.

Недостаток: Нужно оформлять договор аренды ячейки и в случае банкротства банка эти средства не покрываются страховкой вклада.

Может возникнуть ситуация, в которой продавец будет просить занизить стоимость недвижимости по договору. Это делается с целью ухода от налогов. Или же покупатель попросит указать заниженную стоимость, потому что с его официальными доходами купить квартиру по реальной цене невозможно. К нему могут возникнуть вопросы о происхождении средств, на которые он купил квартиру.

В любом случае стоит отказаться от такой затеи, поскольку в суде доказать реальную стоимость квартиры будет сложно. Если суд примет решение о признании сделки недействительной, то покупатель обратно получит стоимость, указанную в договоре. А доводы о том, что недвижимость не могла продаваться по такой стоимости, суд во внимание не примет.

Предлагаем ознакомиться  Образец справки к инвентаризации с дебиторами и кредиторами

Справки о наличии задолженности

Чтобы проверить реальную цену квартиры, стоит проанализировать рынок недвижимости. Сколько будут стоить квартиры равной площади в таком же районе? Если цена насторожила, то стоит задуматься о причинах.

Зачастую на рынке встречаются мошенники, которые предлагают заплатить аванс в счет будущей оплаты по ДКП. Мошенник снимает квартиру на месяц, которую потом предлагает купить на сайтах купли-продажи недвижимости. Для подтверждения намерений покупателя, требует оплатить аванс. Затем собирает небольшие авансы с нескольких потенциальных покупателей и съезжает с квартиры.

К сделкам с недвижимостью стоит подходить очень серьезно и не следует экономить на таких вещах, как получение справок об объекте недвижимости и зарегистрированных в нем лицах, открытии счета в банке для последующего расчета и оформлении договора купли-продажи. Перечисленные в статье инструменты сделают сделку безопасной и минимизируют возможность стать жертвой мошенников.

Расчеты за квартиру через нотариуса

Самым распространенным способом передачи денег за квартиру на «вторичке» являются расчеты наличными, с помощью  аренды банковской ячейки. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых альтернативных.

Банковская ячейка – это небольшой сейф (см. фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем, банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему. Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность при передаче денег.

Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).

В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е. конкретные сроки и документы, которые он должен предъявить в банк. Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки. Если в течение заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад.

Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию, и квартира перешла в собственность Покупателя.

Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры.

Удобство и безопасность расчетов при сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована.

Договор аренды банковской ячейки может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке).

Кроме того, в допсоглашении к договору аренды банковской ячейкиможет быть предусмотрена возможность совместного доступа Продавца и Покупателя к ячейке в любой день, независимо от прописанных там же условий доступа Продавца и Покупателя по отдельности. Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа.

  ♦ Пример передачи денег за квартиру через банковскую ячейку ♦

На практике – это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов при совершении сделок с квартирами. В тех банках, где есть депозитарий (депозитное хранилище), сотрудники депозитария всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.

Сбербанк. Аренда индивидуальных банковских сейфов

– 

здесь

. См. внизу подраздел: «

Предоставление индивидуальных сейфов для осуществления расчетов по сделкам с недвижимостью

».

Стоимость аренды банковской ячейки — «копейки» (в масштабах сделки), и варьируется в пределах 1 – 3 тыс. руб/мес. Несколько дороже стоит допсоглашение (2 – 5 тыс. руб.).

Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки (на случай его утери).

Расчеты через депозит нотариуса. При заключении сделки купли-продажи квартиры через нотариуса, стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести безналичные расчеты у него. С 2015 г., после вступления в силу федерального закона №457-ФЗ (см. пункт 4 – здесь), нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам (в т.ч. с недвижимостью).

Банковский депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке купли-продажи квартиры через свой банковский счет, т.е. принять деньги у Покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет Продавца после регистрации. Условия перечисления денег от Покупателя на депозит нотариуса, и условия выдачи их Продавцу устанавливаются в отдельном Соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с Договором купли-продажи квартиры. Суть этого Соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки (см. об этом выше).

Стоимость расчета через депозит нотариуса – всего 1500 руб., при условии заверения Договора купли-продажи квартиры у него. Но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию – за обналичивание денег со своего счета Продавцом.

Возможность денежных расчетов через депозит нотариуса закреплена в законе в ст.327, ГК РФ. Правда, пункт 3 той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с депозита нотариуса. Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует (опять же с помощью нотариуса) прописать в Соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно.

Такая услуга нотариуса значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделке с недвижимостью (в том числе по альтернативной сделке), т.к. не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий (на аренду и доступ к банковской ячейке, например), но и позволяет провести всю сделку (включая взаиморасчеты) в одном месте – офисе нотариуса.

Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

Суть – та же, что и у банковской ячейки, но в ячейке расчет налом, а здесь – безналом.

Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент.

Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент).

Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется – способ исполнения аккредитива.

Аккредитив может быть покрытым (депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.

Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным. Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя.

В практике расчетов через аккредитив чаще всего применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя, и банка.

  ♦ Последовательность действий при расчете через аккредитив ♦

Вместе с тем, расчеты через аккредитив на вторичном рынке недвижимости имеют ряд сложностей (по сравнению с расчетами через банковскую ячейку):

  • Большое количество документов для банка при открытии аккредитива;
  • Более высокая стоимость такой услуги, по сравнению с арендой ячейки;
  • Большие затраты времени на подготовку расчетов через аккредитив;
  • Небольшое число банков, предоставляющих услугу аккредитива;
  • Эта услуга заказывается довольно редко, поэтому нормально работать с ней мало кто может;
  • Дополнительные комиссии банков, в т.ч. за обналичивание денег со счета (для Продавца – получателя денег);
  • Возможные сложности для Покупателя при возврате денег в случае срыва сделки. Банк-исполнитель может заморозить средства на своем счете, и вернуть их Покупателю после длительного разбирательства, в т.ч. судебного.

Как и в случае с расчетами через банковскую ячейку, исполняющий банк не несет ответственности за подлинность предоставляемых Продавцом документов. Кроме того, банк обязан сообщать о крупных сделках в налоговую, что не очень радует участников сделок.

И самое главное расчеты через аккредитив практически невозможны при «альтернативных сделках», коих на рынке очень много.

Из-за перечисленных неудобств, а также из-за всенародной любви к наличным деньгам, аккредитив в сделках купли-продажи квартир используется крайне редко. А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов – специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке).

Расчеты в сделке с ипотечным кредитом

Если Покупатель берет ипотечный кредит для покупки квартиры, то форма расчетов может несколько отличаться от описанных выше, т.к. в них еще принимает участие банк-кредитор.

Заключение договора

В зависимости от банка-кредитора, деньги за квартиру могут передаваться Продавцу как наличными (через ячейку, по общему правилу), так и переводиться на счет Продавца по безналу (тут уже банк персонально договаривается с Продавцом об условиях перевода).

В случае с ячейкой, банк-кредитор может потребовать от Продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами. Например, Выписку из ЕГРН, расписку в получении денег за проданную квартиру, расписку из Росреестра о приемке пакета документов на регистрацию, и т.п.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и как ее проверитьСопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Ипотекой считается покупка жилья за счет заемных средств, получаемых в банковских учреждениях под залог приобретаемого жилья. Подписывая ипотечный договор необходимо реально оценивать финансовые возможности, особенно, если погашение кредитного обязательства предполагается за счет средств только одного из членов семьи. Кроме того, необходимо учитывать и другие особенности:

  • При заключении кредитного договора, согласно ст. 9.1 ФЗ «Об ипотеке», заемщику должен быть предоставлен график платежей с указанием дат их осуществления, а также сумм на погашение кредита и процентов по отдельности. Помимо этого, подписанный документ должен содержать полную стоимость подлежащего уплате кредита.
  • Ипотечный договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако, сама ипотека, должна быть зарегистрирована в Росреестре в установленном порядке.
  • Предметом залога по ипотеке, согласно ст. 75 ФЗ «Об ипотеке», будет не только сама квартира, но и доля в общей собственности на дом. Большую важность также имеет этап проведения оценки заложенного жилья.

    Ее должен проводить независимый, а не банковский эксперт-оценщик.

  • Согласно ст. 31 ФЗ «Об ипотеке», заложенная квартира должна быть застрахована. Все остальные требования о страховании (жизни, здоровья, трудоспособности) не основаны на законе.

В случае нарушения покупателем кредитных обязательств, банк вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. При обращении взыскания право пользования прекращается.

Обращение взыскания, в зависимости от условий договора допустимо как в судебном, так и во внесудебном порядке.