Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и его существенные условия

Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.

При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.

Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.

Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.

Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?

Когда нужен нотариус, а когда нет:

  • собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
  • если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
  • когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.

Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки.

Как правильно уведомить соседей о продаже комнаты

Существенные условия договора купли-продажи комнаты:

  1. Указана цена и условия передачи денег.
  2. Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
  3. Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
  4. Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
  5. Срок освобождения и передачи комнаты.

Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.

Когда участвует ребенок, в правоотношении, то обязательно подключаются органы опеки и попечительства, которые должны дать свое согласие на ее совершение.

Договор купли продажи комнаты

В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.

В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.

Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:

  • выбирается ближайшая нотариальная контора;
  • предоставляются необходимые документы;
  • заполняется бланк договора;
  • подписывается сторонами;
  • уплачивается нотариальный сбор.

Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.

В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:

  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • уведомления, направленные ранее соседям;
  • правоустанавливающие документы;
  • квиток об оплате государственной пошлины.

В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

  • соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
  • иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

  • выкупают долю;
  • предоставляют письменный отказ;
  • вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

Предлагаем ознакомиться  Как правильно заключить договор с риэлтором

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

  1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
  2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

При покупке и оформлении купли продажи в 2020 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

  • разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
  • оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
  • удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

Этапы действий

Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.

Они следующие:

  1. Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
  2. В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
  3. Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
  4. Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
  5. Заняться поиском покупателя.
  6. Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.

Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.

А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.

Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:

  • метража жилой площади;
  • состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
  • район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.

Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.

Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.

Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.

Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.

Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.

Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.

Это можно сделать:

  • заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
  • непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
  • обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.

Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:

  • кто его составил;
  • кому оно предназначается;
  • параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
  • указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
  • предложение купить комнату.

Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.

Как правильно уведомить соседей о продаже комнаты

Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.

Предлагаем ознакомиться  Как не платить налог с продажи квартиры: как избежать налога при продаже квартиры, как уменьшить налог при продаже квартиры

Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора. Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

  • продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
  • с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
  • после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

  • договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
  • все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
  • в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
  • со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

  • МФЦ («Мои документы»);
  • непосредственно Росреестр;
  • нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Как правильно уведомить соседей о продаже комнаты

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

  1. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
  2. Передаточный акт.
  3. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
  4. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
  5. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
  6. Технический план комнаты.
  7. Справка о прописанных в комнате.
  8. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  9. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

  • ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
  • точное описание комнаты (как в будущем договоре);
  • цена продажи;
  • указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.

Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.

Предлагаем ознакомиться  Выгребная яма: сколько метров от соседей должно быть

Перечень документов для оформления сделки:

  1. Паспорта сторон.
  2. Согласие соседей на продажу.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Оригиналы извещений.
  5. Договор купли-продажи комнаты.
  6. Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.

Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.

Если нужно продать отдельную комнату: варианты развития событий

Рассматриваемая ситуация несколько отличается от реализации среди покупателей полноценной квартиры. Связано это с ее особенным правовым статусом и эксплуатационными характеристиками – ванна, туалет, кухня, иные помещения общего пользования, которыми могут пользоваться жильцы.

Исходя из этого, все может развиваться по нескольким вариантам, а именно:

  • она будет куплена соседями;
  • соседи не дают разрешение на ее продажу или уклоняются от этого.

Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход. Главное ко всему подойти грамотно.

Как было указано выше, все проживающие по соседству граждане имеют равные и преимущественные права на приобретение комнаты (ст. 250 ГК РФ). Если приобрести дополнительные метры в коммуналке изъявили несколько человек, то продавец выбирает того, кто предложит лучшую цену.

Можно составить предварительный договор покупки жилья с соседом, либо в самом уведомлении которое ему будет отослано отразить параметры будущей сделки:

  • дату заключения купли-продажи;
  • цену;
  • размер задатка;
  • вариант оплаты в рассрочку.

Когда прошло 30 дней, и получен утвердительный ответ, договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире соседу оформляется в установленном законом порядке.

Отказ соседа

Весьма часто встречающаяся ситуация в адвокатской практике. Некоторые соседи целенаправленно не дают своего согласия в надежде приобрести дополнительные метры за более низкую цену.

Другие могут это сделать из-за неприязненного отношения к продавцу или из зависти. Обычный способ это уклонение проживающих совместно людей от получения извещения.

Поэтому действовать необходимо следующим образом:

  1. Направить уведомление о продаже через почту. Календарный срок в тридцать дней начнется с момента его получения, когда он закончится – можно смело заниматься продажей.
  2. Подарить помещение третьему лицу (ни в коем случае не обозначая нигде факт передачи денег).
  3. Оформить договор дарения доли в комнате. При таком раскладе новый дольщик будет иметь преимущественное право купить остальные части по сравнению с соседями.

Однако здесь существует определенный риск. Остальные жильцы коммуналки, могут раскрыть замысел и в отместку подать исковое заявление о признании договора притворным. Здесь уже возникнут проблемы – ведь суд не всегда может стать на сторону продавца.

На практике такие варианты (особенно первый) реализуются без особых проблем (опять же в зависимости от конкретной ситуации).

Поиск покупателя

Сегодня это главный вопрос, который волнует людей. В эру информационных технологий это стало значительно легче, нежели еще 20 лет назад.

Сделать все можно сегодня двумя путями:

  1. Заключить соглашение с риелторской компанией. Однако фирма за свои услуги потребуют немалые деньги, что не всегда оправдано, но посредством профессионалов можно быстрее найти покупателя.
  2. Разместить объявление, на тех ресурсах, которые пользуются популярностью у покупателей (АВИТО, ДОМОФОН) или в рекламных газетах.

Здесь надо придерживаться двух правил: грамотно написать текст и поставить приемлемую цену.

В объявлении обязательно нужно указать наличие ремонта или развитой инфраструктуры, возможен ли то, в каких пределах. Положительно скажется фраза, что проживающие соседи добропорядочные люди. В коммуналке это играет не последнюю роль.

Заключение

Чтобы правильно продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо соблюсти  правила продажи. В первую очередь они касаются соблюдения преимущественного права покупки соседей, а также сбора подтверждающих документов. Используя приведенные в статье рекомендации и бланки, любой гражданин сможет быстро продать комнату в коммуналке.

Подробнее про ипотеку на комнату и порядку действий при такой сделке вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Пять полезных рекомендаций собственнику при продаже комнаты

Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).

Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.

Для этого лучше придерживаться следующих советов:

  1. Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
  2. Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
  3. При заключении договора учитывать все обязательные условия.
  4. Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
  5. При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.

Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально. Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.